چه نهادی سامانه املاک را به شکست کشاند؟
با وجود گذشت سه سال از اصلاح قانون مالیات برخانه‌های خالی عملکرد دستگاه‌های صاحب مسوولیت در این حوزه بسیار ضعیف بوده است از این جهت مساله ترک فعل و ضرورت بررسی آن از سوی دستگاه‌های نظارتی مورد توجه قرار گرفته است.
قانون مالیات برخانه‌های خالی سال‌های طولانی است که به عنوان راهکاری برای کنترل بازار مسکن و جلوگیری از احتکار مطرح میشود. در این بین یکی از بازه‌های زمانی که این مساله به طور جدی مطرح شد سال 1366 بود.
در همان زمان بهانه عدم وجود ابزار کافی برای اجرای این قانون مطرح بود و در نهایت مالیات بر خانههای خالی در سال 1380 توسط نمایندگان مجلس حذف شد. پس از آن و در سال 1394 این موضوع مجددا در دستور کار قرار گرفت و در سال 1395 به قانون تبدیل شد. با این وجود ایرادات متعددی به آن وارد می‌شد که یکی از آنها نرخ‌های پایین مالیاتی و عدم ضمانت اجرا بود.
قانون مالیات برخانه‌های مجددا و در سال 1398 اصلاح شد. با توجه به اصلاحات انجام شده، ضرایب مالیاتی افزایش یافت و وزارت راه و شهرسازی نیز مسوول ایجاد سامانه املاک و اسکان شد. این سامانه وظیفه داشت تا خانه‌هایی که براساس معیارهای قانون خالی در نظر گرفته می‌شوند را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کند.
باید توجه داشت که مالیات برخانه‌های خالی از جمله پایه‌های مالیاتی است که بحث شناسایی اجرای آن بسیار سخت بوده و به همین دلیل نیز سال‌های سال است که اجرای آن به تعویق افتاده است. با این وجود انتظاری که از دستگاه‌های مربوط می‌رفت این بود که اقدامات موثرتری را پیگیری کنند.
این در حالیست که از سال 1398 که قانون مالیات برخانه‌های خالی اصلاح شد وظایف جدیدی برای سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی تعریف شد که به نظر می‌رسد که هیچ یک از دستگاه‌های مورد اشاره نوانستند آنطور که باید به وظایف خود عمل کنند.
در این بین داوود منظور رییس سازمان امور مالیاتی با انتقاد از نحوه شناسایی واحدهای خالی گفته بود که با خوداظهاری نمی‌توان خانههای خالی را شناسایی کرد. وی تاکید کرده بود که از 520 هزار رکورد خانه خالی که توسط وزارت راه و شهرسازی ثبت شده 216 هزار اعتراض صورت گرفت که همگی وارد بوده است. به این ترتیب نزدیک به نیمی‌از واحدهای شناسایی شده به‌عنوان واحد خالی در واقع خالی نبوده و سازمان امور مالیاتی نتوانسته است بر حسب قانون از مالکان آن مالیات‌ستانی داشته باشد.
همچنین مهدی طغیانی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز در مورد رکورد خانههای خالی ارایه شده گفت که این رکوردها براساس قانون قبلی بوده و ارایه این اطلاعات به سازمان امور مالیاتی غیرقانونی است. وزارت راه و شهرسازی با این قانون مخالف بود، هر چند که این را به صراحت اعلام نمی‌کردند اما در نهایت این قانون را به شکست کشاندند.
براساس یکی از برآوردهای آماری که در سال 1395 انجام شد، حدود 27 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و این در حالی است که تعداد خانوارها در سال 1395 نزدیک به 24 میلیون خانوار بوده است. با توجه به این آمار 2.6 میلیون مسکن خالی و 2.1 میلیون مسکن نیمه خالی در کشور وجود داشته است.
به عبارت دیگر تعداد واحدهای مسکونی در کشور سه میلیون بیش از تعداد خانوارها است اما با وجود این شرایط همچنان شاهد مشکلات متعدد در حوزه مسکن هستیم.
هر چند که مساله اصلی در بحث مالیات برخانه‌های خالی موضوع شناسایی این خانه‌ها است اما در حوزه وصول نیز عملکرد بسیار ضعیفی از سوی سازمان امور مالیاتی به ثبت رسیده است. به طوری که طی هفت ماهه سال 1401 در مجموع تنها یک میلیارد و 485 میلیون تومان مالیات از این محل وصول شده است.
در فروردین ماه میزان وصول مالیات از خانههای خالی دو میلیون تومان، اردیبهشت 800 هزار تومان، خرداد سه میلیون تومان، تیر 17 میلیون تومان، شهریور 462 میلیون و 900 هزار تومان و مهر 917 میلیون تومان بوده است. هر چند که با توجه به آمارهای مورد اشاره میزان مالیات‌های وصولی رشد جهشی داشته اما همچنان رقم غیرقابل قبولی است.
اصغر سلیمی‌عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز در این خصوص گفته بود که در این زمینه ضعف وجود دارد و وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی نتوانسته‌اند به وظیفه خود عمل کنند. مسوولان سازمان مالیاتی عنوان می‌کنند که وزارت راه و شهرسازی خانههای خالی به صورت محدود به ما معرفی کرده و مسوولان وزارت راه و شهرسازی نیز عنوان می‌کنند که با معیارها و شاخص‌هایی که در اختیار هست امکان شناسایی این خانه‌ها وجود ندارد. نکته قابل تامل که شاید کمتر به آن توجه میشود این است که در حوزه ضمانت اجرای قانون مایلات برخانه‌های خالی، تنها این سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی نبودند که مسوولیت پیدا کرده بودند بلکه نهادهای دیگری مانند وزارت نیرو، بانک مرکزی، سازمان هدفمندسازی یارانه‌ها و حتی پلیس نیز وظایفی را عهده دار شدند.
براساس متن قانون مالیات برخانه‌های خالی پس از پایان مهلت خوداظهاری، دستگاه‌های اجرائی مکلفند خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست‌های حمایتی، یارانه‌ای و کمک‌معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانندگواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت‌نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفاً با أخذ کدملی و بر اساس کدپستی یا شرح نشانی یکتای درج‌شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارایه کنند.
همچنین حداکثر ظرف مدت شش‌ماه پس از لازم‌الاجراءشدن این تبصره، کلیه ارایه‌دهندگان خدمات عمومی‌از قبیل آب و فاضلاب، برق، گاز و تلفن مکلفند قبوض مصرفی را بر اساس اطلاعات مندرج در سامانه املاک و اسکان کشور، مطابق با کدپستی یا آدرس یکتا و به نام مالک یا بهره‌بردار صادر کنند.
ضمن اینکه وزارت نیرو مکلف است تعرفه برق شمارشگر (کنتور)هایی که ساکنان آنها در سامانه املاک و اسکان، خوداظهاری نکرده‌اند را با بالاترین پلکان قیمتی محاسبه کند.
لازم به ذکر است که براساس قانون مالیات برخانه‌های خالی کلیه دستگاه‌های اجرایی و خدمت‌رسان مکلفند محل اقامت اشخاص حقیقی را با روشی که توسط کارگروه تعامل‌پذیری دولت الکترونیکی مرکز ملی فضای مجازی با استفاده از پایگاه اطلاعات مکان اقامت اشخاص حقیقی سازمان ثبت احوال کشور و سامانه املاک و اسکان کشور تعیین میشود، استعلام کنند و أخذ هرگونه اطلاعات مشابه از اشخاص، تخلف محسوب و متخلف به مراجع انتظامی مربوطه معرفی میشود. تبادل اطلاعات موضوع این ماده بین دستگاه‌های اجرائی، رایگان است.