عرضه‌کننده اولین توکن املاک در ایران: زیرساخت‌های فنی تنها ۳۰ درصد پروسه هستند
توکن املاک برای اولین بار در ایران با همکاری بانک پارسیان، شرکت داده‌پردازی پارسیان بر بستر و کیف پول ققنوس از سوی شرکت نوآوران لوتوس پیروزی عرضه شد. اتفاقی که مدیران لوتوس می‌گویند تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد آن به زیرساخت‌های فنی مرتبط است و زیرساخت‌های حقوقی و مدل بیزینسی اهمیت بالایی در عرضه این توکن دارند.
با ورود تکنولوژی بلاک‌چین به ایران فعالیت‌هایی برای بهره‌برداری از این فناوری در جهت ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری در شرایط تورمی اقتصاد، شکل گرفت. یکی از این شرکت‌ها که در نتیجه همکاری چند بانک تاسیس شد ققنوس بود. این شرکت در ابتدای شکل‌گیری، یکی از اهداف خود را عرضه توکن املاک اعلام کرده بود. عرضه توکن مسکن که امروزه به صورت محدود و آزمایشی در حال انجام است، در نتیجه همکاری بازیگران متعددی مانند شرکت نوآوران لوتوس پیروزی، ققنوس و بانک پارسیان اتفاق افتاده است که به ترتیب وظیفه ساختار کسب‌وکاری، بستر توکن‌سازی و ضمانت سرمایه را برعهده گرفته‌اند.
فرزانه ابوالفضل، رئیس هیات مدیره شرکت نوآوران لوتوس پیروزی، معتقد است زیرساخت فنی ۲۰ تا ۳۰ درصد از پروسه را شامل میشود و زیرساخت‌های حقوقی و مدل بیزینسی اهمیت بالایی دارند.
به گفته بنیان‌گذار لوتوس پیروزی، توکن‌سازی املاک در سال‌های گذشته به صورت جدی مطرح شده است. به این علت که بخش بزرگی از املاک در اختیار بانک‌ها قرار دارد و واگذاری آنها با پیچیدگی‌هایی روبه‌روست. از طرفی مدل‌های مختلف پیشنهادشده برای حل این چالش، نتوانست این مشکل را برطرف کنند. اما در دنیا مدلی بر پایه بلاک‌چین وجود دارد که با استفاده از آن می‌توان این دارایی‌های بزرگ را خرد و برای سرمایه‌های خرد امکان سرمایه‌گذاری فراهم کرد. در این مورد بانک پارسیان برای اولین بار ملکی را ارائه کرده که با مدل حقوقی تعاونی تعریف و به همین ترتیب سهام این تعاونی در بستر بلاک‌چین عرضه شده است و می‌توان گفت بانک پارسیان سد واگذاری املاک بزرگ را شکسته و به نفع مردم در حال خارج شدن از این املاک است.
عرضه توکن مسکن در شرایطی که کسب‌وکارهای داخلی با سابقه چندین‌ساله در حوزه رمزارزها همچنان با چالش‌های رگولاتوری مواجه هستند، موضوعی پیچده به نظر می‌رسد که به دلیل حضور بانک پارسیان در این پروژه، بحث‌های مرتبط با قوانین و مقررات پولی و بانکی از طرف این بانک نظارت شده و همچنین به عنوان ضامن پروژه در کنار دیگر بازیگران قرار گرفته است.
مسعود بیرمی، مدیر امور مجامع، شرکت‌ها و سرمایه‌گذاری بانک پارسیان، معتقد است: از سال‌های گذشته تعامل‌هایی با بازار سرمایه، بانک مرکزی و وزارت تعاون شروع شد. در همین حین بحث نهضت ملی مسکن هم مزید بر علت شد که همکاری از سمت رگولاتوری شکل بگیرد. ما هم در این فرایند سعی داشتیم ابزار سرمایه‌گذاری طراحی کنیم با این رویکرد که به صورت محدود عرضه شود و جایگزین ابزارهای پولی نباشد. در این پروژه موضوعاتی مانند مبارزه با پولشویی و تامین مالی تروریسم لحاظ شده است. همچنین در سپیدنامه این موارد به صورت مشخص توضیح داده شده است تا افراد و نهادهای متقاضی با شفافیت امکان انتخاب داشته باشند.
بعد از معرفی شکل جدیدی از دارایی مبتنی بر بلاک‌چین به واسطه بیت‌کوین، موجی از عرضه دارایی‌ها به صورت توکن آغاز شد که با استقبال کاربران در جهان مواجه شد. با این حال روند توکن‌سازی در بستر بلاک‌چین به دلیل ساده‌سازی فرایندها ادامه پیدا کرد و امروزه در بسیاری از نقاط، موج دومی برای عرضه توکن‌های با پشتوانه در قالب توکن‌های مسکن یا دیگر دارایی‌ها شکل گرفته است و به نظر می‌رسد این روش می‌تواند به کمتر شدن چالش‌های سرمایه‌گذاری منجر شود. مدیران شرکت لوتوس پیروزی به عنوان اولین عرضه‌کننده توکن‌های مسکن در ایران معتقدند در این روش علاوه بر مولدسازی املاک در اختیار بانک‌ها، شاهد کاهش سرمایه‌های خرد در بازارهای سفته‌بازی خواهیم بود.
رگولاتور کدام نهاد است؟
فرزانه ابوالفضل درباره عرضه عمومی توکن املاک در بازار سرمایه توضیح می‌دهد: ما در این پروژه با سازمان بورس جلساتی داشته‌ایم و امیدواریم سازمان بورس به این سمت حرکت کند. چراکه این موضوع جزو ترندهای دنیا به حساب می‌آید و می‌توان به واسطه آن مشکلاتی را که وجود دارد تا حد ممکن کم کرد. با این حال پذیرش مدل جدید شامل پروسه قانونی میشود که ما سعی داریم به طی شدن آن کمک کنیم. همچنین پیشنهاد دادیم این مدل به عنوان آزمایشی بررسی شود و اگر امکان داشت عرضه عمومی را در بورس داشته باشیم.
با این حال مانند دیگر فعالیت‌ها در حوزه بلاک‌چین و ارزهای دیجیتالی، سازمان بورس یکی از نهادهای رگولاتور در این پروژه شناخته میشود. فرزانه ابوالفضل می‌گوید: رگولاتور هر صنعت بر اساس تجربه تشکیل میشود. رگولاتوری در نهایت دو هدف دارد که منافع کاربر نهایی و سرمایه‌گذار را در نظر بگیرد. این حوزه به دلیل تازگی‌ای که دارد، هیج رگولاتوری نمی‌تواند به تنهایی موضوعات قانونی را پوشش دهد. چراکه در این حوزه جنبه‌های مختلفی وجود دارد که می‌تواند شکل پولی، اوراق بهادار و دیگر جنبه‌ها را شامل شود. به همین دلیل بهتر است مجموعه‌هایی که رگولاتوری را در حوزه‌های مختلفی مانند نظام‌های پولی و فنی انجام می‌دهند، در کنار هم قرار بگیرند تا بتوان با نگاه تسهیل‌گری به مدلی از مقررات رسید که منافع سرمایه‌گذاران و کاربران نهایی را تامین کند.
او در مورد تجربه عرضه توکن مسکن می‌گوید: به همین خاطر ما به سمت رگولاتورهای مختلف رفتیم. برای ثبت شرکت فضاهای قانون تجارت امکان پوشش این فعالیت را نداشت، اما در سیستم تعاون دیدیم فضایی متناسب وجود دارد و در نهایت وزارت تعاون کمک کرد مدلی جدید از تعاونی برای انجام این فعالیت ایجاد شود. واقعیت این است که این پروژه نشان داد نمی‌توان نگاه تک‌رگولاتوری داشت و باید در تعامل رگولاتورها، سازوکارها را تبدیل به قوانین یا استانداردها کرد.
توسعه ابزارهای سرمایه‌گذاری برای معادن و انرژی
گزارش‌های جهانی نشان می‌دهد بازار توکن‌های مسکن تا سال ۲۰۲۵ به ارزش ۲۰۰ میلیارد دلاری می‌رسد. موضوعی که باعث شده بسیاری از کشورها و شرکت‌ها به دنبال عرضه ابزارهای سرمایه‌گذاری بر بستر بلاک‌چین باشند. اما این تمام ماجرا نیست و با این روش دیگر دارایی‌ها را هم می‌توان عرضه کرد که در این بین می‌توان به سنگ‌های گران‌بها یا انرژی اشاره کرد. فرزانه ابوالفضل در این باره می‌گوید: در این حوزه با موضوعاتی مختلفی مواجهیم که یکی از آنها توکن‌های املاک یا اجاره‌داری است و از دیگر موضوعات می‌توان به انرژی در کنار جواهرات و مواد معدنی اشاره کرد. البته توکن پیمان با پشتوانه الماس را در ققنوس داریم. اما در مورد انرژی هم فرایندهایی وجود دارد که می‌توان انرژی را از زمان تولید به توکن عرضه کرد و تمام معاملات را به این صورت انجام داد.
او ادامه می‌دهد: در جریان همین پروژه هم از دو طرف دارندگان املاک فریزشده و تقاضای کاربران، بازخوردهای مثبتی دریافت کردیم. اما با این حال تصمیم بر این شد که دوره آزمایشی این پروژه طی شود. زیرساخت فنی کاملاً آماده است اما باید توجه داشت در این مورد شاید زیرساخت فنی ۲۰ تا ۳۰ درصد از پروسه را شامل شود و زیرساخت‌های حقوقی و مدل بیزینسی اهمیت بالایی دارند. از سال ۹۶ تاکنون که ققنوس شکل گرفته است در تلاش هستیم تا این پروژه به سرانجام برسد اما زمانی به سرانجام رسید که بیزینس مدل و ساختار حقوقی برای آن پیدا شد و در دیگر موارد هم به همین صورت است. البته در همین زمینه املاک هم برای دیگر پروژه‌ها ممکن است به بازنگری در این تعاریف حقوقی و کسب‌وکاری نیازمند باشیم. سعی داریم در همکاری‌ها و صحبت‌های خود، در نهایت به رویکردی برسیم که نه محدودکننده باشد که مزایای این مدل را زیر سوال ببرد و نه کاملاً باز که امکان کنترل ریسک گرفته شود.
پیش‌نیازها و اعتمادسازی برای عرضه توکن املاک
علی موسوی، معاون نوآوری گروه داده‌پردازی پارسیان، در مورد پیش‌نیازهای عرضه این روش از سرمایه‌گذاری به پیوست گفت: مهم‌ترین موضوع اعتماد است که با حضور بانک پارسیان در این پروژه به‌خوبی ایجاد شد. اما علاوه بر این موضوع باید ملکی عرضه شود که ارزش توکنایز کردن را دارد و ایجاد ارزش افروده کند. همچنین برنامه زمان‌بندی مشخص و پایبندی به آن از اهمیت بالایی برخوردار است. البته یکی از موضوعات مهم هم رگولاتور است که در این پروژه توانستیم تعامل سازنده‌ای را شکل دهیم. به همین دلیل در آینده اگر یک نهاد خصوصی هم قصد ورود به این حوزه داشته باشد احتمالاً با چالش‌های کمتری مواجه خواهد شد.
او در مورد دلیل انتخاب ققنوس می‌گوید: ققنوس برای انجام این امور توسط چند بانک ایجاد شد و ما هم جزو سهامداران و میزبانان شبکه ققنوس هستیم. به همین دلیل تصمیم گرفتیم تا از این شبکه استفاده کنیم. هرچند ققنوس همچنان راه پیشرفت طولانی‌ای دارد اما نسبت به دیگر شبکه‌ها از شرایط بهتری برخوردار است.
موسوی درباره اعتمادسازی برای سرمایه‌گذاری توضیح می‌دهد: علاوه بر حضور بانک پارسیان در کنار دریافت مجوز‌های لازم که به ایجاد اعتماد منجر میشود، این پروژه در زمان‌های مختلف از سوی کارشناس رسمی دادگستری ارزش‌گذاری میشود. همچنین به دنبال عرضه توکن های بهادار دیگر نیز هستیم که متقاضیان بتوانند با اطمینان خاطر بیشتری به سرمایه‌گذاری بپردازند که این توکن‌ها هم با پشتیبانی بانک پارسیان عرضه خواهد شد.
مسعود بیرمی در آخر می‌گوید: در کلانشهرها برای سرمایه‌گذاری روی مسکن نمی‌توانیم درباره اعداد پایین‌تر از ۲ میلیارد تومان صحبت کنیم. به همین دلیل سرمایه‌گذاری در املاک از دسترس بخش قابل توجهی از جامعه خارج شده است. از طرفی شاهد هستیم که بخش از جامعه شاید سرمایه کمتری در اختیار داشته باشند و به اندازه خرید مسکن نباشد. این بدان معنی است که ما ابزارهای سرمایه‌گذاری روی رشته مشخص و برای عموم نداریم. در سال‌های ۹۴ و ۹۵ ما رکورد فروش در مسکن داشتم و باید به این سمت می‌رفتیم که ابزارهایی برای بهبود این شرایط طراحی کنیم. اما با توجه به تورم در چند سال گذشته دغدغه حفظ ارزش دارایی مطرح است. در نهایت به این سمت رفتیم که این ابزارها شکل بگیرد و بعد از تطبیق با قوانین، عرضه شود.