نگاهی به رشد Airbnb و مشکلاتی که برای شهرها ایجاد می کند
استارتاپ Airbnb در طول 11 سال از صفر به شرکتی 30 میلیارد دلاری تبدیل شده است؛ اما منتقدان می‌گویند که این رشد سریع، به قیمت زیان زندگی شهری اتفاق افتاده و شهرهای متعددی در سرتاسر جهان به دنبال راه‌هایی هستند که این وضعیت را کنترل کنند.
روان هیوز (Rowan Hughes) چندین سال در تعطیلاتش از خانه‌های Airbnb استفاده کرده بود تا اینکه تصمیم گرفت از خانه شخصی‌اش در جنوب شرق لندن، کسب درآمد کند. در زمان تعمیرات خانه، یک اتاق اضافه با حمام و یک در ورودی اختصاصی هم به خانه اضافه کرد و خانه‌اش را از ابتدای سال جاری میلادی برای پذیرش مسافر، در این پلتفرم اشتراک اماکن اقامتی فهرست کرد.
خانم هیوز 37 ساله ابتدا در فکر پذیرش یک مستاجر دایم بود؛ ولی استفاده از Airbnb این امکان را به او داد که در زمانی که دوستان یا فامیلش در خانه او می‌مانند، اتاق را در اختیار داشته باشد. او در این مدت، عمدتا پذیرای مسافران تجاری بود که اسکان در یک فضای خانگی را با قیمت 50 پوند به ازای هر شب ترجیح می‌دهند؛ در شرایطی که هتل‌های زنجیره‌ای در همین منطقه، قیمتی به مراتب بالاتر بابت هر شب اقامت از مسافران می‌گیرند.
او می‌گوید: به صورت شفاف در شرایط اجاره اعلام کرده‌ام که این یک محیط خانوادگی است؛ بنابراین میهمانان می‌دانند که چه انتظاری باید داشته باشند. وی می‌افزاید: هنوز روزهای اول است ولی تا همین‌جا هم همه چیز عالی بوده است. اجاره مسکن درآمد اضافه‌ای برای گذراندن تعطیلات یا خرید وسایل برای فرزندانم تامین می‌کند. قیمت اجاره من هم رقابتی و برای مهمانان جذاب است. این مبلغ برای همه مناسب است و نمی‌خواهم دندان گردی کنم.
هیوز دقیقا یکی از همان میزبان‌هایی است که بنیان‌گذاران Airbnb در زمان راه‌اندازی این کسب و کار در سال 2008 در ذهن داشته‌اند. جو گبیا (Joe Gebbia) و برایان چسکی (Brian Chesky) این ایده را در ذهن داشتند که وب‌سایتی ایجاد کنند که به مردم امکان اجاره اتاق‌های خالی برای یکی دو روز را بدهد.
آنها خودشان ابتدا آپارتمان‌شان را در سانفرانسیسکو با سه مسافر شریک شده‌بودند و از هر کدام بابت یک شب خوابیدن روی تشک‌های بادی 80 دلار گرفته بودند؛ آن هم در شرایطی که همه هتل‌های شهر پر بود.
حالا 11 سال از آن زمان گذشته و Airbnb بیش از 6 میلیون اتاق، آپارتمان و خانه در بیش از 81 هزار شهر در سرتاسر جهان دارد و به طور متوسط دو میلیون نفر در هر شب در این اماکن اقامت می‌کنند. درکل از سال 2008 تا کنون بیش از نیم میلیارد نفر را اسکان داده است.
گبیا، چسکی و بلچارژیک، بنیان‌گذاران ایربیاندبی
سال گذشته نشریه فوربس برآورد کرد که این کسب‌وکار نزدیک به 31 میلیارد دلار می‌ارزد. Airbnb در ماه‌های آینده قصد دارد سهام‌اش را در بورس عرضه کنند که ثروتی افسانه‌ای برای گبیا، چسکی و دیگر همکارشان ناتان بلچارژیک (Nathan Blecharczyk) در برخواهد داشت.
اما این موفقیت فوق‌العاده Airbnb بدون مشکل هم به دست نیامده است.
برخی ساکنان مناطقی که Airbnb در آنجا حضوری گسترده دارد، می‌گویند که این شرکت با ارایه اماکن برای مدت محدود، عملا تمایل مالکان به اجاره‌های بلند مدت را کم کرده و محله‌ها را خالی از سکنه کرده است. از سوی دیگر با وارد کردن تعداد زیادی توریست موقت، حس همدلی بین همسایه‌ها کمرنگ میشود.
همچنین شبکه‌های اجتماعی و وب‌سایت‌هایی مثل airbnbhell.com پر شده از داستان‌هایی از مالکان و همسایگان این اماکن که درباره سروصدای زیاد، تخریب خانه‌ها، مهمانی‌های پرسروصدا، کنسل کردن مورد اجاره در لحظه آخر یا درخواست‌های صوری صحبت می‌کنند. در عین حال تجارب خوشایندی از مسافران هم در همین شبکه‌های ذکر شده که محلی برای اجاره با قیمت و شرایطی مناسب‌تر از هتل یافته‌اند.
به همین دلیل تعداد زیادی از مقامات محلی به دنبال اعمال مقرراتی به منظور کاهش آثار منفی فعالیت Airbnb در اماکن اجاره‌ای هستند.
در شهر لندن هم اکنون بیش از 77 هزار خانه در این پلتفرم فهرست شده که نسبت به سال 2015 میلادی چهار برابر شده است. صادق‌خان، شهردار لندن، ماه گذشته خواستار تصویب یک سیستم ثبت نام برای افرادی شد که اماکن خود را به صورت کوتاه مدت اجاره می‌دهند. از سال 2015 حداکثر زمان اجاره کوتاه مدت در لندن 90 روز تصویب شده است، اما تقریبا بعید است که بتوان این قانون را اجرایی کرد.
شورای شهر لندن تایید کرده که بیش از 2.2 میلیون مسافری که در این اماکن اجاره‌ای اقامت کرده‌اند، 1.3 میلیارد دلار برای اقتصاد محلی درآمد ایجاد کرده‌اند؛ اما همچنین اعلام کرده که زمان آن فرا رسیده که یک سیستم ثبت نام اجباری برای مالکان ایجاد شود و در برابر کسانی که حد 90 روزه اجاره کوتاه مدت را رعایت نمی‌کنند، بدون اغماض رفتار شود.
جیمز موری، معاون مسکن شهردار لندن در این باره به نشریه آبزرور گفت: می‌توان به یک تعادل در این زمینه رسید؛ لندنی‌ها با اجاره دادن خانه‌های‌شان کمی پول بیشتر به دست می‌آورند و مسافران نیز انتخاب‌های بیشتری برای اقامت خواهند داشت. اما برای ایجاد این تعادل، باید از خانه‌هایی که برای بلندمدت اجاره داده می‌شوند و همچنین از همسایگانی که از رفت و آمد زیاد مسافران متاثر می‌شوند حمایت صورت بگیرد. هم اکنون در برخی از مناطق این تعادل از بین رفته است.
Airbnb نیز با اعلام حمایت از فراخوان شهردار لندن، اعلام کرده که به منظور رعایت حداکثر90 روزه اجاره کوتاه مدت اقداماتی را انجام می‌دهد.
سخنگوی این پلتفرم اجاره محل اقامت اشتراکی نیز می‌گوید: می‌خواهیم برای مناطقی که میزبانان ما در آنجا حضور دارند، همکار خوبی باشیم. ما هم اکنون نیز با بیش از 500 دولت محلی همکاری می‌کنیم تا میزبانان‌مان ضمن رعایت قانون، خانه‌های‌شان را به اشتراک بگذارند.
این سخنگو می‌افزاید: بررسی‌های متعدد نشان داده که Airbnb تاثیر قابل اعتنایی بر مسکن و اماکن مسکونی ندارد؛ ولی ما همواره از همکاری با مقامات محلی با هدف توسعه رشد مسوولانه و پایدار بازار مسکن و کمک به توزیع درآمدهای گردشگری بین خانوارهای محلی، کسب‌وکارهای کوچک و جوامع آنها استقبال می‌کنیم.
چند روز پیش نیز مشاور دادگاه اتحادیه اروپا گفت که این شرکت که در ایرلند به ثبت رسیده، باید به عنوان یک ارایه کننده خدمات دیجیتالی شناخته شود؛ نه بنگاه معاملات مسکن یا شرکت فعال در زمینه املاک و مستغلات. این موضوع می‌تواند Airbnb را از بسیاری مقررات و قوانین محدود کننده معاف کند.
رقبا و زمین جدید بازی
موفقیت ایربیاندبی، کسب‌وکارهای دیگری را نیز به فعالیت در زمینه‌های مشابه ترغیب کرده است؛ هرچند گستره فعالیت آنها به گرد Airbnb هم نمی‌رسد. برای مثال ماریوت اینترنشنال (مالک برند هتل‌های ماریوت) اخیرا اعلام کرده که به نخستین شرکت هتل‌های زنجیره‌ای تبدیل میشود که کسب‌وکار اجاره خانه را هم راه می‌اندازد. هیلتون و Hyatt نیز درصدد اقدام مشابهی هستند.
در عین حال Airbnb نیز قصد دارد وارد کسب‌وکار هتل‌داری شود. این پلتفرم با مشارکت یک شرکت ساختمانی در نیویورک، می‌خواهد اماکن تجاری در شهر را به نوع جدیدی از اماکن اقامتی شهری تبدیل کند. اولین پروژه آنها نیز تبدیل یک ساختمان ده طبقه متلع به راکفلر در منهتن به یک مجموعه سوییت‌های لوکس اقامتی است.
رقیب دیگر ایربیاندبی، با نام Fairbnb، یک تعاونی است که اعلام کرده به دنبال راهکاری برای پلتفرم‌های موجود اشتراک خانه است. این شرکت ماه آینده فعالیتش را در 5 شهر اروپایی آغاز خواهد کرد و اعلام کرده که به شفافیت، پایداری و پایبندی به مقررات محلی و ملی متعهد خواهد بود. در این پلتفرم، میزبانان فقط مجاز به آگهی کردن خانه‌های خودشان خواهند بود. سود Fairbnb نیز از محل 15 درصد کمیسیون قراردادهای اجاره حاصل میشود که از این محل، برای توسعه پروژه‌های محلی نیز استفاده خواهد شد.
Fairbnb احتمالا به ایده اولیه گبیا و چسکی، مبنی بر گردشگری محلی نزدیک‌تر است تا هیولای بزرگی که Airbnb به آن تبدیل شده است. اگرچه 76 درصد میزبان‌ها در بریتانیا، خانه خود را در اجاره می‌دهند، اما این پلتفرم هر روز شاهد افزایش کسب‌وکارهایی هستند که چندین اقامتگاه و خانه اجاره‌ای را برای اجاره در آن تبلیغ می‌کنند.
شکل گیری بنگاه‌های مسکن درون ایربیاندبی
فعالان بازار مسکن و تحلیلگران می‌گویند که برخی از صاحبخانهها از اجاره دادن بلندمدت اماکن روی‌گردان شده و به روش سودآور اجاره کوتاه مدت متمایل شده‌اند. آنان می‌گویند در برخی مناطق، خانه‌ها برای افزایش درآمد، تقریبا به چیزی شبیه هتل یا مسافرخانه تبدیل شده‌اند و حالا دارای صندوق امانات و اتاق‌های شخصی هستند.
بر اساس پایگاه‌داده‌ای متعلق به خود Airbnb هم اکنون در لندن، 11 میزبان هر کدام بیش از 100 محل مسکونی را در این پلتفرم فهرست کرده‌اند و تقریبا یک چهارم میزبان‌های لندنی، هر کدام 5 مورد یا بیشتر را برای اجاره فهرست کرده‌اند. این وضعیت در سایر شهرهای بزرگ نیز دیده میشود.
الکس 31 ساله که در مرکز لندن دو مورد اجاره‌ای روی Airbnb دارد، امیدوار است که کارش را توسعه بدهد. او می‌گوید: به نظر من این آینده است. این روزها دیگر فروش خانه خالی جذاب نیست. اشاره او به مالیات زیادی است که دولت بابت خرید خانه می‌گیرد. بسیاری از صاحبخانهها مجبور به فروش هستند اما آنها که می‌توانند خانه‌شان را حفظ کنند، می‌توانند از این طریق کسب درآمد کنند.
دارودسته‌های نیویورکی
بر اساس این گزارش، شهر نیویورک به عنوان سومین بازار بزرگ Airbnb با داشتن نزدیک به 50 هزار خانه و اتاق اجاره‌ای فهرست شده، به محل جنگ و جدال این شرکت با مقامات محلی تبدیل شده است.
در این شهر بسیاری از آپارتمان‌هایی که می‌تواند به اقامتگاه دایمی یا طولانی مدت شهروندان تبدیل شود، برای اجاره کوتاه مدت روی Airbnb قرار می‌گیرد و مقامات شهری و سیاستمداران نیویورکی می‌خواهند این کار را برای صاحبان خانه و معامله‌گران سخت کنند. قوانین ایالتی اجاره آپارتمان‌ها در اکثر ساختمان‌ها را برای کمتر از 30 روز ممنوع اعلام کرده‌اند؛ مگر اینکه خود مالک نیز به طور دایم در همان آپارتمان ساکن باشد.
نگرانی اجاره گران قیمت مستغلات روی ایربیاندبی نیز وجود دارد. مقامات شهر نیویورک چندی پیش علیه یک گروه معامله‌گر مسکن شکایتی 21 میلیون دلاری را مطرح کردند. این شکایت به دلیل اجاره 130 آپارتمان با قیمت نجومی بوده است. محدودیت در قیمت گذاری مسکن جزو مواردی است که با کارزارهای مرتبط حمایت میشود. مدیران این کارزارها معتقدند که ایربیاندبی به عاملی در افزایش قیمت اجاره و سودجویی مالکان تبدیل شده است.
جاناتان وستین، مدیرجرایی گروه حقوق مسکن نیویورک می‌گوید: ما درگیر بحران وسیع بی‌خانمانی هستیم. ما نزدیک به 70 هزار نفر بی‌خانمان در نیویورک داریم در حالی که هزاران آپارتمان خالی عملا به عنوان اتاق هتل برای اجاره آگهی شده است.
Airbnb در این پرونده از خودش دفاع کرد و قاضی فدرال نیز به طور موقت دستورالعمل مقامات شهری را مبنی بر اینکه این پلتفرم باید اطلاعات مربوط به میزبان‌ها را افشا کند، معلق کرد؛ دستورالعملی که در صورت اجرا، می‌توانست اعمال محدودیت‌ها را بر روی اجاره کوتاه مدت مسکن تسهیل کند.
البته Airbnb مدعی است که سیاستمداران نیویورکی تحت نفوذ لابی قدرتمند هتل‌داران با این شرکت فشار می‌آورند. این شرکت در اقدامی افشاگرانه، فهرستی از اعضای شورای شهر را به همراه مبالغی که از هتل‌های بزرگ گرفته‌اند، منتشر کرده است. ایربیاندبی می‌گوید که اعمال هر گونه محدودیتی، به طبقه متوسط نیویورک که سعی دارد کمی پول پس‌انداز کند و همچنین گردشگرانی که به دنبال اقامتگاه‌های ارزان‌تر هستند، آسیب می‌زند؛ آن هم بخاطر تعداد اندکی از بازیگران بد بازار.
اد 27 ساله که از طریق Airbnb یک آپارتمان یک خوابه در منطقه ایست ویلج اجاره می‌دهد، می‌گوید: اجاره دادن این آپارتمان به من کمک می‌کند که هزینه‌های دانشگاه را بپردازم. او که به دلیل ترس از تعقیب قانونی در پی محدودیت‌های اعمال شده بر فعالیت در ایربیاندبی راضی به افشای نام خانوادگی‌اش نمی‌شود، می‌گوید: درآمد از محل اجاره خانه در ایربیاندبی به من اجازه داده که دانشگاه را پی بگیرم و دیگر لازم نیست در کارهای سختی مانند کار در رستوران بپردازم.
او می‌افزاید: من در فقر بزرگ شده‌ام و روی پای خودم ایستاده‌ام. این موضوع کمک می‌کند که خودم را سرپا نگه دارم. من خدمت ارایه می‌دهم و خلافکار نیستم.
پدیده ادینبرا
شهر ادینبرا (شکل صحیح نام پایتخت اسکاتلند. در فارسی گاه نام این شهر را ادینبورگ یا ادینبورو می‌نویسند) یکی از بهشت‌ها برای ایربیاندبی است. پایتخت اسکاتلند جاذبه‌های توریستی بسیاری هم دارد و جشنواره‌های متعددی که در آن برگزار میشود، آن را به یکی از مهم‌ترین شهرهای فرهنگی و هنری تبدیل کرده است.
بر اساس اعلام Airbnb از میان حدود 3 میلیون خانه اجاره‌ای این پلتفرم در سرتاسر جهان، 6272 خانه مربوط به این شهر است. این موضوعی است که شکل این شهر کوچک 500 هزار نفری را تغییر داده است.
پدیده ایربیاندبی در ادینبرا، نگرانی‌ها درباره فرسایش جوامع پایدار را در این شهر دامن زده است.
لوییز دیکینز، مالک شرکت Dickins Edinburgh که در زمینه اجاره‌های کوتاه مدت ایربیاندبی فعالیت می‌کند ضمن همدلی با این نگرانی‌ها تلاش دارد که به سهم خود از آثار منفی آن بکاهد.
دیکینز می‌گوید: به گمان من این وضعیت از مدت‌ها قبل از فعالیت ایربیاندبی آغاز شده و انداختن آن به گردن این شرکت عادلانه نیست.
وی می‌افزاید: ما باید در مورد راهکارهایی که شهر را توسعه می‌دهد؛ مثل رستوران‌های و فروشگاه‌های بهتر و همچنین افزایش فرصت‌های شغلی بیندیشیم.
لوک زک اهل آمریکا که چندماهی را در یک آپارتمان در منطقه گرس‌مارکت ادینبرا سپری کرده و هم زمان کار هم کرده است، می‌گوید: اقامت در آپارتمان تجربه زندگی و کار را در اسکاتلند برای من بهبود بخشید.
مایک اسمال، روزنامه نگار واز بنیان‌گذاران کارزار سیتیزن (کارزاری برای محافظت از ادینبرا در برابر آثار منفی رشد بی رویه گردشگری، سودجویی، خصوصی سازی فضاهای عمومی و توسعه املاک) است؛ این اتفاقات همه در سایه تعداد زیاد جشنواره‌های این شهر در حال رخ دادن است. او می‌گوید این اتفاقات دارد شهر را از ساکنانش خالی می‌کند.
اسمال می‌افزاید: بسیاری از مردم احساس می‌کنند که این جشنواره‌ها آنها را به حاشیه رانده و از نظر فرهنگی حذف شده‌اند. از سویی حضور کنترل نشده ایربیاندبی و اجاره‌های کوتاه مدت نیز این وضعیت را تشدید کرده و این شهر تاریخی را با بحران مواجه کرده است. در این شهر با وضعیتی روبه‌رو هستیم که میزان خریداری املاک صرفا به منظور اجاره آنها در ایربیاندبی در حال رشد است.
از بارسلون با عشق
بارسلون در اسپانیا نیز با پدیده رشد عجیب Airbnb رو‌به‌روست.
ماریا از اهالی منطقه پرجمعیت بارسلون می‌گوید: من ده سال در این منطقه زندگی کرده‌ام. تا پیش از این، میزان اجاره بها فقط بر اساس تورم و به مقدار اندکی افزایش پیدا می‌کرد؛ اما صاحبخانهها ناگهان اجاره‌بها را 30 درصد بالا بردند و قراردادهای اجاره را هم از بلندمدت به ماهانه تغییر دادند.
وی می‌افزاید: من یک مادر مجرد با دو فرزند کوچک هستم و حالا باید یک اتاق از خانه اجاره‌ای‌ام را اجاره بدهم تا از پس اجاره بها بربیایم.
ماریا (که نامش برای محافظت از او تغییر داده شده) قربانی چیزی است که از آن با نام «اثر ایربیاندبی» (Airbnb effect) یاد میشود. یعنی افزایش 30 درصدی اجاره بها در حالی که دستمزدها ثابت مانده است.
ژانت سانز، عضو مسوول مسکن در شورای شهر بارسلون می‌گوید: پلتفرم‌های مثل ایربیاندبی موجب رشد اجاره‌بها شده‌اند. وقتی می‌توان هفته‌ای 3 هزار یورو از محل اجاره خانه به توریست‌ها درآورد، در حالی که اجاره بلند مدت در حدود ماهی 800 یوروست، طبیعی است که وسوسه بشوید.
ایربیاندبی در بارسلون در حدود 18500 مکان اجاره‌ای فهرست شده دارد که سالانه 1.5 میلیون مسافر و گردشگر را میزبانی می‌کنند. این تعداد البته در حدود یک پنجم اتاق‌های هتل‌های شهر است؛ ولی اثری ماندگار بر بخش مسکن برجا گذاشته است.
در بارسلون، انتخاب گردشگران برای اقامت متنوع تر شده، اما مردم شهر با پدیده افزایش شدید اجاره بها روبه‌رو شده‌اند
مقامات شهری در سال 2016 میلادی، برنامه مقابله با اجاره بدون مجوز اماکن مسکونی به گردشگران را به اجرا گذاشتند و حدود 5هزار مورد را از اینترنت حذف کردند. اما به گفته جیمی پالومرا، سخنگوی اتحادیه مستاجران بارسلون، پدیده اجاره غیر قانونی آپارتمان همچنان وجود دارد.
وی می‌افزاید: به گمان ما این وضعیت به رشد انفجاری قیمت اجاره بهای اماکنی منجر شده که تحت نظارت قانون نیستند و موجر بدون داشتن مجوز و اغلب بدون اینکه خودش در خانه ساکن باشد آن را اجاره می‌دهد. به مسافران نیز گفته میشود که در صورت مواجهه با پرسش، بگویند که از دوستان یا فامیل صاحبخانه هستند یا اینکه صاحبخانه برای کاری بیرون رفته است. بنابراین تقریبا برای بازرسان ما محال است که بتوانند غیرقانونی بودن اجاره را اثبات کنند.
پالومرا ادامه می‌دهد: نیازمند قانونمند کردن اجاره اتاق هستیم. اما باید مراقب باشیم و تعداد مجوزها را کاهس دهیم وگرنه این کسب و کار هتل مخفی که نامش ایربیاندبی است، از سرطان هم خطرناک‌تر خواهد بود.
وی داستان ماریا را موردی می‌داند که در حال فراگیر شدن است: اجاره‌های کوتاه مدت قیمت اجاره‌بها را به حدی افزایش داده که شاهد پدیده بی نظیری در 30 سال اخیر هستیم. خانواده‌ها برای اینکه از پس اجاره بها بربیایند، مجبورند بخشی از واحد اجاره‌ای خود را به شخص سومی اجاره بدهند.
ایربیاندبی البته مدعی است که جامعه میزبانانش در سال 2018 میلادی یک میلیارد دلار برای شهر درآمد ایجاد کرده‌اند. اما این سوال باقی است که این وضعیت به نفع کیست. بر خلاف ادعای Airbnb که می‌گوید اکثر میزبان‌ها برای درآوردن خرج زندگی به اجاره دادن اماکن‌شان روی آورده‌اند، تحقیقات سال گذشته موسسه DataHippo نشان داد که یک نفر از میزبانان این پلتفرم با 204 مورد اجاره‌ای، درآمدی درحدود روزانه 37 هزار و 721 یورو از این محل کسب می‌کند. 10 میزبان بزرگ در این شهر در مجموع 996 واحد اجاره‌ای را مدیریت می‌کنند.
تازه این وضعیت به گردشگران محدود نمی‌شود. بارسلون امرزه به عنوان یکی از شهرهای مهم نمایشگاهی مطرح است و جالب است بدانید که در جریان کنگره جهانی موبایل که در ماه مارس گذشته برگزار شد، قیمت اجاره بها تا 500 درصد بالا رفت و قیمت اجاره یک آپارتمان به روزی 400 یورو رسید.
البته به نظر می‌رسد هر چقدر هم که مقامات محلی برای قانونمند کردن بازار تلاش کنند، تا وقتی که تقاضا وجود داشته باشد و سود حاصل از اجاره دادن اماکن تا این حد بالا باشد، این بازی موش و گربه بین آنان و ایربیاندبی پایانی نخواهد داشت.